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pos機提示終端未登記
《全國法院民商事審判工作會議紀》第127條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28 條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件?！?/p>
現實中，遇到車位被執(zhí)行法院查封買受人提起執(zhí)行異議之訴時，許多法院直接適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28 條規(guī)定，以是否系因買受人自身原因未辦理過戶登記來衡量是否可以排除執(zhí)行。但何為“買受人自身原因”實務中分歧較大，2019年9月11日通過的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條也明確指出對該問題存在理解不一致的情形。近期，筆者成功代理了一起買受人向開發(fā)商購買的車位尚未辦理轉移登記，卻因開發(fā)商另案被執(zhí)行，因而車位被執(zhí)行法院查封，后提起執(zhí)行異議之訴成功排除執(zhí)行的勝訴案件。案件標的額雖不大，但是筆者認為該案對于化解執(zhí)行異議之訴案件相關規(guī)定理解的分歧具有非常重要的意義。
案情簡介：
2018年5月，原告與開發(fā)商鄭和公司簽訂《機動車位銷售專用合同》，約定鄭和公司將位于南京市某區(qū)某號車位出售給原告。合同簽訂當日，原告支付了全部款項，三日后鄭和公司交付了車位并給付原告該車位的不動產權證書原件（該證書上的車位登記所有權人為鄭和公司），但一直未辦理過戶手續(xù)。而原告始終未接到鄭和公司對于辦證的通知，其在購買車位時也不知道還需辦證。
2019年2月，因鄭和公司與恒建公司建設工程合同糾紛案件，鄭和公司作為被執(zhí)行人，恒建公司作為申請執(zhí)行人向法院申請執(zhí)行，2019年7月因原告車位仍登記在鄭和公司名下，因而被查封，此次查封的車位共有28個。2020年7月，原告提起執(zhí)行異議，執(zhí)行法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定駁回了原告的異議請求，后原告于2020年8月委托筆者提起執(zhí)行異議之訴。
代理意見：
1、關于法律適用，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條規(guī)定，對于執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定，但是需注意，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條只能參照使用而非直接適用。執(zhí)行異議之訴直接適用的法律依據為《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第312條第一款的規(guī)定，法院應根據該條的規(guī)定對案件進行實質審查。
2、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條第四項規(guī)定的買受人怠于行使權力，是指主觀上知而不為，如果主觀上并不知道權利的存在，并無行使的可能性。本案中并非因原告原因未辦理過戶登記，而是鄭和公司未告知原告需辦理車位產權變更登記，也未將辦理權屬登記需由出賣人提交的資料報產權登記機關備案。關于辦理車位的權屬登記手續(xù)，原告與鄭和公司簽訂的《機動車位銷售專用合同》第七條第一項約定：“本合同簽訂后10日內（應當不超過10日），甲方應按規(guī)定通過南京市網上房地產操作系統(tǒng)，將本合同基本信息傳送至南京市住房保障和房產局備案”。第二項約定：“辦理首次登記后90日內（應當不超過90日），甲、乙雙方應當共同申請房屋所有權轉移登記?！鞭k理車位所有權轉移登記手續(xù)為鄭和公司的主要合同義務，但是鄭和公司一直怠于履行辦理備案及車位所有權轉移登記手續(xù)義務，如鄭和公司履行合同義務，根據合同約定案涉車位早已于2018年辦理完畢所有權轉移登記手續(xù)將所有權登記至原告名下。
3、原告對案涉車位享有的民事權益足以排除強制執(zhí)行。對此問題，最高人民法院審判委員會討論決定的（2019）最高法民再49號判決中有詳細論述，該案確立了執(zhí)行異議之訴案件進行實質審查的裁判思路與規(guī)則。按照（2019）最高法民再49號判決中確定的裁判思路與規(guī)則，法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強制執(zhí)行措施，應當以其責任財產為限。原告與鄭和公司所簽訂的《機動車位銷售專用合同》已經基本履行完畢，鄭和公司作為出賣人對案涉車位不再享有任何法律上的實體權利，僅負有協(xié)助原告辦理過戶登記的義務。因此，案涉車位不屬于鄭和公司的責任財產，不應納入強制執(zhí)行的范圍。原告在已支付完畢車位款并合法占有案涉車位的情況下，已取得物權期待權，為案涉車位不動產的業(yè)主，而申請執(zhí)行人對鄭和公司享有的是普通金錢債權，原告的權利應予優(yōu)先保護。
法院認為：
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第312條第一款規(guī)定，案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的。盡管《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28 條對于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，其權利能夠排除執(zhí)行的情形進行了規(guī)定，但執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴的制度功能和判斷標準并不相同，因此對于案外人就執(zhí)行標的的實體權利提出權利主張時，應結合個案實際情況，根據民事法律規(guī)范以及民事訴訟的規(guī)定進行認定。
本案中，原告在人民法院查封之前已與鄭和公司簽訂合法有效的書面車位買賣合同，按約支付全部價款，并合法占有使用至今。因車位銷售合同約定，甲方應在合同簽訂后10日內將合同基本信息傳送至南京市住房保障和房產局備案，并在辦理首次登記后90日內，由甲、乙雙方共同向相關部門申請房屋所有權轉移登記。而本案并無證據證明鄭和公司已按約辦理備案手續(xù)，并配合原告共同辦理所有權轉移登記，故涉案車位未辦理權屬轉移登記的責任不應全部歸因于原告。因此，原告的訴訟主張于法有據，本院予以支持。
法院判決：
不得查封或執(zhí)行南京市某區(qū)某號車位。
來源：法務之家
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